20/12/2018
Con la entrada en vigor del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler se producen una serie de modificaciones en el régimen de las viviendas de alquiler. Entre dichas novedades se puede destaca cómo se extienden los plazos de la prórroga obligatoria y la prórroga tácita en los arrendamientos de vivienda. La primera se fija en cinco años, salvo que el arrendador sea una persona jurídica, en cuyo caso, la prórroga obligatoria será de siete años.
Por su parte se eleva la prórroga tácita de uno a tres años. ¿Qué significa esto? Pues que un contrato de arrendamiento puede tener una duración de hasta 8 años cuando se celebra entre particulares y de 10 cuando el arrendador es una persona jurídica.
Con respecto a la fianza, ha habido cierta confusión en la información facilitada en medios de comunicación. Lo que dice el Real Decreto es que «A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda», es decir que como fianza propia el ejecutivo sólo permite un mes, sin perjuicio que el arrendador podrá exigir una garantía adicional al arrendatario de hasta un máximo de dos mensualidades. Es decir, en la práctica, un inquilino puede tener que abonar hasta tres mensualidades para poder alquilar.
Y ¿cuáles son esas garantías adicionales? «Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta», dispone el texto. Es decir, es un “campo abierto”.
Cuidado con las actualizaciones de la renta. Con la nueva norma, sólo podrá actualizarse la renta «en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas en los contratos”. Esto es, si no se pacta una actualización en los contratos, la renta quedará igual por los años que dure el contrato, que hemos visto, puede llegar a 8 u 10.
La norma establece asimismo que, si el arrendador es una persona jurídica, será ésta quien debe asumir los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato. Consecuencia práctica, si hasta ahora quien buscaba piso para alquilar a través de una inmobiliaria debía pagar a ésta una mensualidad de renta, si el arrendador es persona jurídica, será ésta quien pague, exceptuando aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.
Quedan fuera del ámbito de aplicación de esta norma las viviendas en alquiler que se alquilen completas, de más de 300 metros o aquellas en los que la renta inicial en cómputo anual exceda 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual -esto es alquileres de más de 4.000 euros al mes-.
Si se quiere destinar el inmueble a alquiler turístico, los restantes vecinos pueden prohibirlo, salvo que sean alquileres turísticos contemplados en la LAU, al tratarse de una actividad económica. En una Comunidad de propietarios, por una mayoría cualificada de 3/5 partes se podrá prohibir el uso turístico, no por unanimidad como hasta ahora. Por contra, dicha vivienda deberá contribuir a los gastos de la comunidad hasta cierto límite.
El título II introduce modificaciones en el régimen de propiedad horizontal con objeto de impulsar la realización de obras de mejora de la accesibilidad y así, por ejemplo, se incrementa hasta el 10% del último presupuesto ordinario la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios y se establece la posibilidad de que tales recursos se destinen a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad previstas en el artículo Diez.1.b) de la Ley de propiedad horizontal.
En cuanto a medidas en materia fiscal, sólo se introducen tres medidas en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles pero limitadas a los supuestos de alquiler de inmueble con renta limitada por una norma jurídica y para las viviendas desocupadas con carácter permanente.
Junto a ello se introduce una exención para determinados arrendamientos de vivienda en el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados declarando exentos del Impuesto a los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente.